சென்னையில் சொத்து வாங்குகிறீர்களா? சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்கள் என்ன?

சொத்து முதலீட்டிற்கான வழிகாட்டி

சென்னையில் கட்டுமானத்தில் உள்ள ஒரு அடுக்குமாடி. படம்: அவினாஷ் டி

Translated by Sandhya Raju

சொத்தில் முதலீடு செய்வது என்றுமே வீண் போகாது என்பது பலரின் எண்ண ஒட்டமாகவே உள்ளது.

இந்த வருடம் ஜனவரி முதல் ஜூலை வரை, சென்னை மற்றும் அதன் புறநகரில் 57 வீட்டு தளவமைப்புகளுக்கு (4461 மனைகள்) சென்னை பெருநகர மேம்பாட்டு ஆணையம் (சி.எம்.டி.ஏ) அனுமதி அளித்துள்ளது. இதில் முதலீடு செய்ய பலர் ஆர்வம் காட்டியிருப்பர். முதல் முறை சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு பல சந்தேகங்கள் இருக்கும்.

சொத்து வாங்கும் முன் ஆவணங்களை சரி பார்த்து முறையான அனுமதி உள்ளதா, அனைத்து சான்றுகளும் உண்மையானதா என சரி பார்த்தல் மிக அவசியம்.

சொத்து வாங்குவது குறித்த சந்தேகங்களை போக்க ஒரு வழிகாட்டி இதோ உங்களுக்காக:

சொத்து வாங்கும் முன் எந்தந்த ஆவணங்களை சரி பார்க்க வேண்டும்?

தாய் பத்திரம் மற்றும் விற்பனை பத்திரம்

சொத்து உரிமையாளரின் விவரங்கள் அனைத்தும் தாய் பத்திரத்தில் இருக்கும். முதல் உரிமையாளார் முதல் தற்போதைய உரிமையாளர் வரை முழு விவரமும் இதில் இருக்கும்.

இரு தரப்பினரின் சம்மதத்துடன், சொத்தின் உரிமை விற்பனை பத்திரம் மூலம் மாற்றப்படும். இது துணை பதிவாளரின் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படும். விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு தலைப்பு, உரிமைகள் மற்றும் சொத்தின் உரிமையை மாற்றுவதை பதிவு செய்யும் சட்ட ஆவணமாகும்.

ஆவணங்கள் தொலைந்து போகும் சந்தர்ப்பங்களில், வாங்குபவர் விற்பனையாளரிடம் உள்ள முந்தைய ஆவணத்திலிருந்து உரிமை குறித்த விவரங்களை கண்டறிய முடியும். வழக்கறிஞரின் உதவியுடன் ஆவணத்தை சரிபர்ர்த்து வில்லங்கம் ஏதுமில்லை என தெரிந்து கொள்ள முடியும்.

முந்தைய ஆவணத்தை நீதிமன்றம் அல்லது அரசு அல்லது அங்கீகரிக்கும் நிறுவனம், சொத்தின் உரிமைகளை அதன் முதல் உரிமையாளருக்கு வெளிப்படையாக மாற்றியுள்ளதை அங்கீகரித்திருக்க வேண்டும். பின்னர், தற்போதைய உரிமையாளர், அதாவது விற்பனையாளர் வரை சட்டரீதியான செயல்களின் தொடர்ச்சியான வரிசையின் மூலம் சொத்தின் அடுத்தடுத்த உரிமையாளர்களின் அடையாளம் ஆவணத்தில் இருப்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். கடந்த 30 ஆண்டுகளில் அதன் பல்வேறு உரிமையாளர்களின் விவரங்கள் இருக்க வேண்டும்.

30 வருட ஆவணம் இல்லையென்றால், உடனடியாக வாங்குபவர் காவல் நிலையத்தில் புகார் பதிவு செய்ய வேண்டும். நாளிதழ்களிலும் சொத்தின் ஆவணங்கள் தொலைந்த விவரங்களை குறிப்பிட்டு, குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் யாரும் உரிமை கோரவில்லையெனில்,சொத்து சட்டப்பூர்வமாக கருதப்படலாம் என விளம்பரம் செய்ய வேண்டும்,” என்கிறார் வழக்கறிஞர், நோட்டரி மற்றும் உறுதிமொழி ஆணையர் பி பி ராமானுஜம்.

வில்லங்க பத்திரம்(EC)

கடன் மற்றும் சட்ட பொறுப்புகள் ஏதுமில்லை என்பதை இந்த பத்திரம் உறுதி செய்கிறது. வங்கி கடன் பெற இது முக்கிய ஆவணமாகும். சொத்து தொடர்பான பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய அனைத்து விவரங்களும் இதில் உள்ளன, மேலும் சரியான உரிமையை அடைய இந்த பத்திரம் உதவும்.

இந்த பத்திரத்தை சொத்து வாங்குபவர் பெற வேண்டும். பதிவு செய்த வருடம் மற்றும் பத்திர எண்ணை ஆகியவற்றை கொண்டு கணினிமயமாக்கப்பட்ட EC நகலை இங்கு பெறலாம். நேரில் பெற படிவம் 22 மூலம் விண்ணப்பம் செய்யலாம்.

சட்ட ஆய்வு அறிக்கை

ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு வழக்கறிஞரிடமிருந்து சட்ட அறிக்கையைப் பெற வேண்டும். வங்கியில் கடன் பெற்றால் அந்த வங்கியின் வழக்கறிஞர் பிரதிநிதி ஆவணங்களை ஆய்வு செய்வார். சொத்தில் எந்த வித சட்ட சிக்கலும் இல்லை என்பதை உறுதி செய்துக்கொள்ள தனிப்பட்ட முறையில் சட்ட அறிக்கை பெறுவது நல்லது.

வரி செலுத்திய ரசீதுகள்

நிலங்களுக்கான வருவாய் வரி மற்றும் வீடுகள் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கான வீட்டு வரி / சொத்து வரி என இரண்டு வகையான வரிகள் உள்ளன. வருவாய் வரி வருவாய் துறைக்கும், வீட்டு வரி / சொத்து வரி சென்னை பெரு நகர மாநகராட்சிக்கும் (ஜி.சி.சி) செலுத்தப்படுகிறது.

கட்டுமானத்தின் கீழ் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு, நிலத்தை உருவாக்குபவர் / உரிமையாளர் வருவாய் வரி செலுத்த வேண்டும். கட்டுமானப் பணிகள் முடிந்ததும், வரி மதிப்பீட்டு அதிகாரி வரியை மதிப்பிடுவார், அதன் பின்னர் வரி செலுத்தப்பட வேண்டும்..

மேற்கூறிய ரசீதுகளை சரிபார்த்து வரி தவறாமல் செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதை வாங்குபவர் ஆராய வேண்டும்.

வீட்டு மனை வாங்கும் முன் சரி பார்க்கவேண்டியவை

தளவமைப்புகள் / மனை வகைகள்

அங்கீகாரம் பெற்ற, அங்கீகாரமில்லாத மனைகள் என மனைகள் இரண்டு வகைப்படும். ஒன்றிணைந்த நிறைய மனைகள் தளவமைப்புகள் எனப்படும். விற்பனை மற்றும் கட்டுமானத்திற்கு சிஎம்டிஏ-வின் வெளிப்படையான ஒப்புதல் கொண்ட தளவமைப்புகள் அங்கீகரிக்கப்பட்ட தளவமைப்புகள் ஆகும்.

இத்தகைய தளவமைப்புகளின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்கள், பூங்காக்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட இடம் ஆகியவை சாலையின் குறைந்தபட்ச நீளம் மற்றும் அகலத்தை வரையறுக்கின்றன. அங்கீகரிக்கப்பட்ட தளவமைப்புகளில், சாலைகள் மற்றும் ஓஎஸ்ஆர் (ஓபன் ஸ்பேஸ் ரிசர்வ்) இடங்களை அமைக்க விரும்பும் நிலம் பரிசு பத்திரத்தின் மூலம் சென்னை பெரு நகராட்சிக்கு ஒப்படைக்கப்படும். தளவமைப்புகள் பின்னர் அதிகாரிகளால் அங்கீகரிக்கப்படுகின்றன, அதே நேரத்தில் அங்கீகரிக்கப்படாத தளவமைப்புகள் ஒழுங்கமைக்கப்படாத நிலங்கள் மட்டுமே ஆகும்.

அங்கீகரிக்கப்படாத இடங்களை வாங்குவது நல்லதல்ல, ஏனெனில் இதில் கணிசமான ஆபத்து இருக்கலாம். எதிர்காலத்தில் ஒரு கட்டிடத்தை நிர்மாணிப்பதற்கான தளவமைப்பு சரியான உள்கட்டமைப்பை பெறாது. ஒப்புதல் இல்லாததால் வாங்குபவர் உள்ளூர் அதிகாரிகளிடமிருந்து நீர் இணைப்பு அல்லது மின்சார இணைப்பைப் பெற முடியாது.

பட்டா

இது தாஷில்தார் அலுவலகத்திலிருந்து நிலத்தின் உண்மையான உரிமையாளரின் பெயரில் பெறப்படும் சட்ட ஆவணம்.

நிலத்தின் உரிமையை கோருவது ஒரு முக்கியமான பதிவு. நிலம் சம்பந்தப்பட்ட எந்தவொரு பரிவர்த்தனையையும் தொடர, பட்டா ஆவணம் தேவை.

பட்டாவில் கீழ்காணும் விவரங்கள் அடங்கியிருக்கும்:

  • மாவட்டம், தாலுகா மற்றும் கிராமத்தின் பெயர்
  • பட்டா எண்
  • உரிமையாளரின் பெயர்
  • சர்வே எண் மற்றும் துணைபிரிவு
  • நஞ்சை நிலமா அல்லது புஞ்சை நிலமா?
  • நிலத்தின் பரப்பளவு மற்றும் வரி விவரங்கள்

பட்டாவை ஆன்லைனில் இங்கே பார்க்கலாம். சொத்தின் பதிவு முடிந்ததும், பட்டா தானாகவே புதிய உரிமையாளருக்கு மாற்றப்படும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளைப் பொறுத்தவரை, நிலம் பல உரிமையாளர்களுடன் பகிர்ந்து கொள்ளப்படுவதால் உரிமையாளர்களுக்கு கூட்டு பட்டா இருக்கும்.

தனிப்பட்ட ஆய்வின் முக்கியத்துவம்

தாய் பத்திரம், EC மற்றும் வரி செலுத்திய ரசீதுகள் ஆகியவற்றைச் சரிபார்த்த பிறகு, அந்தச் சொத்தை நேரில் பார்வையிட வேண்டியது அவசியம். தளவமைப்புகள் / அடுக்குகளை சி.எம்.டி.ஏ கட்டாயமாக அங்கீகரிக்க வேண்டும், பஞ்சாயத்து அங்கீகாரம் ஏற்புடையதல்ல.

நில அளவீட்டில் பொதுவாக முரண்பாடுகள் ஏற்படும் என்பதால், வாங்குபவர் நிலத்தை அளவீடு செய்வது நல்லது. “கார்னர் மனை வாங்குபவர்கள், நிலத்தின் ஒரு பகுதி சாலை அமைக்க எடுத்துக்கொள்ளப்படும் என்பதை பெரும்பாலும் அறிந்திருக்க வாய்ப்பில்லை. முதலிலேயே நிலத்தை பார்வையிடவில்லையெனில், பக்கத்தில் வசிப்பவர்களுடன் தகராறு வரவும் வாய்ப்புள்ளது.”என்கிறார் ராமானுஜம்.

தனி வீடு அல்லது அடுக்குமாடி வாங்கும் முன் கவனிக்க வேண்டியவை

மாதிரி படம்/ பல்லாவரத்தில் உள்ள ஜெயின்ஸ் கிரீன் ஏக்கர் அடுக்கு மாடி.
பட்ம்: டி ஜெய் கணேஷ்

கட்டிடத் திட்ட ஒப்புதல்

சென்னையில், இரண்டு மாடி (கீழ் தளம் மற்றும் முதல் தளம்) வரை சென்னை பெருநகர மாநகராட்சி அனுமதி பெறலாம். இரண்டு மாடிக்கு மேல், சி எம் டி ஏ அனுமதி தேவை.

விதிமுறைகளின்படி, டெவலப்பர் அங்கீகரிக்கும் நிறுவனத்திடமிருந்து கட்டிடத் திட்டத்தின் ஒப்புதலைப் பெற்ற பின்னர் கட்டுமானப் பணிகளைத் தொடங்க வேண்டும். தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (டி.என்.ரேரா) சட்டம் 2017 ஆண்டு நடைமுறைக்கு வந்தது.

ஆறுக்கும் மேற்பட்ட குடியிருப்புகளைக் கொண்ட அல்லது 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் அளவிடும் சொத்துக்கள் TN RERA உடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். கட்டிடத் திட்டம், தற்போதைய நிலை மற்றும் கட்டுமானம் தொடங்கிய தேதி போன்ற விவரங்களை ஆன்லைனில் இங்கு சரிபார்க்கலாம். கட்டுமானத்தை திட்டமிட்டபடி தொடர முடியாவிட்டால், மற்றொரு பில்டருக்கு வேலையை ஒப்படைக்க டி.என்.ரேராவுக்கு அதிகாரம் உள்ளது.

தனி வீடுகளுக்கு, ஒப்புதல் ஆவணங்களை உரிமையாளரிடமிருந்து பெற்று வழக்கறிஞர் சரிபார்க்க முடியும்.

500 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவான அல்லது ஆறுக்கும் குறைவான குடியிருப்புகளைக் கொண்ட சொத்துக்களுக்கு, விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவர் கட்டிடத் திட்ட ஒப்புதலைப் பெற்று வழக்கறிஞர் கொண்டு சரிபார்க்கலாம்.

திட்ட விலகல் இல்லை

வாங்குபவர் கட்டிடத் திட்ட ஆவணத்தை உண்மையான கட்டுமான திட்டத்துடன் ஒப்பிட்டு, திட்டத்திலிருந்து ஏதேனும் விலகல் இருக்கிறதா என ஆராய வேண்டும். ஏதேனும் விலகல் ஏற்பட்டால், அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டத்தின் போது கூட சிஎம்டிஏவிடம் அனுமதி பெறலாம். விலகல்களைக் காட்டும் திருத்தப்பட்ட திட்டம் அனுமதிக்காக சமர்ப்பிக்கப்பட வேண்டும்.

கட்டமைப்பு ஸ்திரத்தன்மை அறிக்கை

சொத்தில் முதலீடு செய்வது வாழ்நாள் முதலீடாகும். எனவே கட்டிடத்தின் வலிமையையும் அதன் வாழ்நாளையும் மதிப்பிடுவது நல்லது. புதிதாக கட்டப்பட்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு, சி.எம்.டி.ஏ ஒப்புதல் அளிக்கும் கட்டிடத் திட்டத்தில் கட்டிடத்தின் ஸ்திரத்தன்மை குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும்.

பழைய சொத்தை வாங்கும் போது, கட்டிடத்தை மதிப்பிடுவதற்கும் கட்டமைப்பு ஸ்திரத்தன்மை அறிக்கையைப் பெறுவதற்கும் ஒரு பொறியியலாளரை அணுக பரிந்துரைக்கப்படுகிறது.

நிறைவு சான்றிதழ்

மழைநீர் சேகரிப்பு முறை, கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையங்கள் (அடுக்குமாடி குடியிருப்பு 500 சதுர அடிக்கு மேல் இருந்தால்) போன்ற கட்டிடத் தரங்களை பூர்த்தி செய்யும் கட்டிடத்திற்கு சி.எம்.டி.ஏ. கட்டிட நிறைவு சான்றிதழ் வழங்கும். நீர் இணைப்பு, மின்சார இணைப்பு போன்ற அரசு சேவைகளைப் பெறுவதற்கு இந்த சான்றிதழ் கட்டாயமாகும். கட்டுமானத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு நிறைவு சான்றிதழ் கிடைக்காது.

கூட்டு ஒப்பந்தம் (ஜே.டி.ஏ)

நகரத்தில் பல குடியிருப்புகள், கூட்டு ஒப்பந்த அடிப்படையில் கட்டப்படுகிறது. நில உரிமையாளர் மற்றும் டெவலப்பர் இடையே உருவாக்கப்படும் ஒப்பந்தத்தில், உரிமையாளர் வழங்கும் நிலத்தில், அடுக்குமாடி கட்டப்படும். குறிப்பிட்ட எண்ணிக்கையில் குடியிருப்புகள் நில உரிமையாளருக்கு வழங்கப்படும், மீதமுள்ளவற்றை டெவலப்பர் விற்க உரிமையாளர் ஒப்பந்தம் மூலம் அனுமதி அளிப்பார்.

ஒப்பந்த அடிப்படையில் கட்டப்படும் கட்டிடத்திற்கு, தாய் பத்திரம் உட்பட பிற ஆவணங்களையும் வாங்குபவர் சரி பார்க்க வேண்டும். கூட்டு ஒப்பந்தம் வழங்கும் ஒரு விதிவிலக்கு என்னவென்றால், கார் பார்க்கிங் இடத்திற்கு வாங்குபவரிடம் சட்டப்பூர்வமாக கட்டணம் வசூலிக்க முடியாது. ஆனால் இந்த விதிமுறையை பலர் அறியாததால் பார்க்கிங்க் இடத்திற்கு தனி கட்டணம் செலுத்துகிறார்கள்.

பிரிக்கப்படாத பங்கு (UDS)

இது ஒரு குடியிருப்பின் வளாகத்தின் மொத்த அளவில் கட்டப்பட்ட பகுதிக்கான விகிதமாகும். அனைத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் UDS குடியிருப்பின் முழு அளவிற்கும் ஒத்து இருக்க வேண்டும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாங்கும் முன் UDS அளவை வாங்குபவர் சரி பர்ர்க்க வேண்டும். பிற்காலத்தில் குடியிருப்பை இடித்து மீண்டும் கட்டப்பட்டால் இந்த அளவை கொண்டு தான் நிகர் தொகை கணக்கிடப்படும்.

ஆவணங்களை சரி பர்ர்த்த பின், பொறியாலாளர் முன்னிலையில் இடத்தை அளந்து பார்ப்பது நலம் என்கிறார் வழக்கறிஞர் பாலாஜி பிரேம் குமார். “அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாங்கும் போது சதுர அடிக்கு விலை பெறப்படுகிறது. ஆகவே பணம் செலுத்தும் முன் சரியான அளவை தெரிந்து கொள்வது நல்லது” என்கிறார்.

தாமதத்தை கையாளும் முறை

சென்னையில் கட்டுமான பணி பெரும்பாலும் தாமதம் அடைவதை காணலாம். ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம், வாங்குபவர்களுக்கு அதிகாரம் அளிக்கிறது. டி.என் ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) விதிகள், 2017 இன் படி, வாங்குபவர் கட்டிட வேலை முடியும் வரை இழப்பீடு கோரலாம் அல்லது பில்டரின் மேல் சட்டப்படி நடவடிக்கை கோரலாம்.

தொகை மற்றும் இழப்பீட்டுத் பிரிவின் கீழ் சட்டம் என்ன சொல்கிறது என்பதை சுருக்கமாக காணலாம்:

  1. குறிப்பிட்ட தேதிக்குள் கட்டுமானத்தை டெவலப்பர் முடிக்கவில்லை என்றால், வாங்குபவர் வாடகை வீட்டில் வசிப்பின், அதற்கான இழப்பீட்டு தொகையை கோரலாம்.
  2. நில உரிமையில் ஏதேனும் சிக்கல் ஏற்பட்டால், டெவலப்பர் வாங்குபவருக்கு உரிய இழப்பீட்டை வழங்க வேண்டும்.

(சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் பணி புரியும் பாலாஜி பிரேம் குமார் மற்றும் பி பி ராமானுஜம், வழக்கறிஞர், நோட்டரி பொது மற்றும் உறுதிமொழி ஆணையர் ஆகியோரிடம் பெறப்பட்ட தகவல்கள் கொண்டு தொகுக்கப்பட்டுள்ளது)

[Read the original article in English here.]

About Bhavani Prabhakar 121 Articles
Bhavani Prabhakar is Staff Reporter at Citizen Matters Chennai. She tweets at @_bhavaniprabha